商品房買賣合同五大“霸王條款”曝光

■本報記者 鄭鐵峰

　　“房子是我建的，價格由我定”“買房子簽合同，什么條件都是我說了算”……在房地產(chǎn)市場，不少開發(fā)商對相關(guān)法律法規(guī)視而不見，與購房者簽訂“霸王條款”的事情時有發(fā)生，讓購房者的合法權(quán)益受損。為此，浙江省湖州市長興縣市場監(jiān)管部門聯(lián)合消費者組織曝光了購房合同中的五大“霸王條款”。

　　條款一：商品房所在的樓宇外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方。

　　●點評：根據(jù)《民法典》第二百七十一條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”規(guī)定，屋頂、外墻使用權(quán)依法應當歸專有部分全體業(yè)主所有。開發(fā)商要想取得屋頂和外墻面廣告權(quán)，必須取得該專有部分全體業(yè)主的同意；會所、設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益，如屬于業(yè)主共有部分，則必須經(jīng)過業(yè)主大會通過，且不得影響全體業(yè)主的正常生活，不能通過一對一簽訂商品房買賣合同的方式迫使買房人同意。

　　條款二：占用小區(qū)的道路或場地用于停放車輛的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。

　　●點評：此條款違反了《民法典》第二百七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”、第二百七十五條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”以及第二百七十六條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，剝奪了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。

　　條款三：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款。

　　●點評：《民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約”。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。如果符合上述規(guī)定情形，那么出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，亦應當視為合同內(nèi)容。如果違反，應承擔違約責任。

　　條款四：本認購書簽訂7日內(nèi)，認購人未能交納首付或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付誠信金不予退還。

　　●點評：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。根據(jù)上述規(guī)定，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還誠信金。

　　條款五：買受人在辦理入住手續(xù)時應交納物業(yè)、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續(xù)。

　　●點評：出賣人訂立這樣的條款，實際上是在免除自身的法定義務。業(yè)主買了房子，出賣人就應該履行商品房買賣合同，在規(guī)定時間內(nèi)交鑰匙；而交納物業(yè)、水、電等費用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個合同。此條款違反了《消費者權(quán)益保護法》第九條“消費者享有自主選擇商品或者服務的權(quán)利”的規(guī)定。

　　提醒：購房者在簽訂合同前，一定要了解購房相關(guān)法律知識，仔細審閱合同中的每個條款，最好請專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購房，以提高自己的“反霸”能力。